Lusail City（卡塔尔）建设项目的进度管理

简介。 卢塞尔城是卡塔尔在沿海地区从零开始建设的一座新城市，是“卡塔尔2030年国家愿景”国家战略的一部分。该项目始于 2006 年，设想创建一个面积约 38 平方公里、涵盖 19 个不同区域的现代化智慧城市。最初计划2019年竣工，后来工期推迟到2020年，关键设施到2022年才准备就绪，项目到2025年才全面竣工。

由于卢塞尔市规模庞大、期限紧迫（包括 2022 年世界杯）以及许多并行项目，管理期限是一项极其艰巨的任务。让我们看看如何使用项目管理标准（PMBOK、PM 指南）进行规划、监控和控制 (KSM)，出现了哪些延迟以及他们如何尝试最大程度地减少延迟，以及哪些工具允许（或不允许）在项目的不同阶段保持准时。

项目策划

卢塞尔市的建设进度规划是分阶段进行的，涵盖了许多子项目——从铺设基础设施（道路、通讯、地铁）到在该市 19 个区建造建筑物。调度包括开发工作分解结构（WBS）、定义任务列表、估计活动的持续时间和顺序、创建网络调度和建立调度基准。以卢赛尔城为例，开发商卢赛尔房地产开发公司 (LREDC) 聘请了领先的国际承包商 Parsons 和 Dorsch Gruppe 来管理整个过程。

网络进度模型包括时间缓冲区，以防意外延迟。例如，极端炎热（限制夏季白天工作）和可能的交货延误都被考虑在内。因此，规划者预见了风险，并为关键阶段建立了时间储备。

为了有效规划，分配了单独的工作包并并行进行。与此同时，滨海区第一期建筑的建设正在进行，下一期的设计也在继续。这种方法对应于快速跟踪方法（阶段的并行执行）。由于快速跟踪，尽管协调的复杂性增加了，但实施时间已经减少。

到2010年代初期，整个卢塞尔市的详细网络模型已经形成。它分为几个阶段：第一阶段 - 基础设施（道路、网络、码头），第二阶段 - 住宅和商业区等。每个阶段都有自己的时间段和目标完成日期。最初，它预计在大约 13 年（2006 年至 2019 年）内完成，但随后时间表进行了修改，我们将在下面讨论。适当的规划帮助我们在明确的时间框架内开始实施。

执行的监控

与制定进度表同样重要的是确保其实施在整个项目周期内得到监控。卢塞尔市实施了由国际项目管理承包商支持的强有力的项目控制机制。帕森斯自 2006 年以来一直为卢塞尔市提供 PM/CM 服务。这意味着项目团队定期监控所有工作方面的进展，将实际绩效与计划进行比较，并在必要时启动调整。

进度控制是通过定期会议、承包商报告和软件仪表板的使用来实现的。每个工作包都有自己详细的两周短期计划，这使得主动管理即时任务并识别错过最后期限的风险成为可能。例如，对于个别大型项目（如卢塞尔卡塔拉酒店或购物中心），制定了详细的两周工作时间表，并由相关专业的承包商商定。

特别注意控制关键路径。该团队定期根据实际进度重新计算网络进度计划。如果关键路径有任何工作落后，则立即考虑采取纠正措施（增加班次、重新分配资源或重新协调工作顺序）。例如，如果电网安装被推迟，更多的工作人员可以临时转移到该地区以赶上进度。

每月和每季度，项目的截止日期状况都会引起管理层和政府官员的注意。鉴于卢塞尔市的高度重要性（它是卡塔尔的“未来之城”，同时也是世界杯决赛的举办地），控制权也在政府层面进行。负责筹备 2022 年世界杯的最高交付与遗产委员会与 Lusail 团队协调了其基础设施准备要求。这确保了比赛关键设施得到优先考虑，并及时向其分配资源。

因此，得益于监控系统的建立，项目团队很早就发现了偏差。许多问题都包含在时间储备中。例如，2017年，由于卡塔尔地缘政治封锁，导致物资供应出现困难，卢赛尔体育场的施工进度明显放缓。然而，由于对项目的不断监控和修改，延误的后果得到了部分补偿——体育场虽然没有按原计划在 2020 年完工，但已经在 2021 年第一季度完工。

延误和错过最后期限的原因

尽管进行了仔细的规划和监控，如此大规模的项目并非没有延误。我们将确定影响卢塞尔市截止日期的主要因素，并评估项目团队处理这些问题的有效性。

• 2008-2010 年全球金融危机。 在实施的最初几年，该项目面临全球房地产低迷。 2006 年签署初步合同后，建设工作实际上陷入了停顿：该地区房地产市场的崩溃导致卢塞尔项目被冻结了大约 4 年。许多投资者已经停止了投资。这一宏观经济因素超出了项目团队的控制范围。直到2010年至2011年卡塔尔获得2022年世界杯主办权后，政府才在财政和组织上“重振”该项目。启动阶段的延迟需要重新安排：完成日期与原计划有所不同。
• 重新考虑该项目的目标和范围。 卢赛尔最初的计划（2005-2006）规模比最终计划要小。卡塔尔申办世界杯胜利并通过国家基础设施发展计划后，卢塞尔增添了新设施，例如巨型体育场、额外的酒店和娱乐区。工作范围扩大，自然就拉长了总工期。正式期限已多次修订：2019 → 2020 → 2022 → 2025。每次调整都反映了所经历的延误和项目范围的扩大。
• 施工期间进行了数百次更改。 大型基础设施项目通常会经历多次调整。卢赛尔也不例外：业主多次对设计和要求进行修改。卢赛尔高速公路项目就是一个典型的例子，这是一条连接该市和多哈的 18 车道高速公路。其建设从2012年持续到2020年，虽然该高速公路于2017年底通车，但由于“应业主要求进行了数百处设计变更”，全面竣工被推迟。这些变化（对立交桥的修改、增加隧道、Al Wahda 拱门等建筑元素）导致了改造，从而导致了最后期限的推迟。评估每个变更的影响，并做出有关额外时间或资源的决定。频繁的设计变更已成为局部延误的主要原因之一。
• 外部地缘政治因素。 2017年6月，多个邻国宣布对卡塔尔实施封锁，导致物资和设备进口困难。该时期的卫星图像显示，包括体育场在内的几个卢塞尔工地的建设速度放缓。尽管政府迅速建立了替代供应链，但数月的不确定性导致了时间的损失。此外，COVID-19大流行暂时限制了2020年的工人动员和物流。然而，2022年世界杯场地（包括卢塞尔体育场）的施工并没有完全停止——采取了卫生措施、减少公交车载客量、将工作人员分成小组等，以便即使在大流行期间也能继续施工。因此，疫情只导致体育场的赛程延迟相对较小（约3-4个月），直到2022年才能得到补偿。

综合起来，这些因素解释了为什么卢塞尔市没有按照原定的最后期限并要求将该计划延长至 2020 年代中期。然而，值得注意的是：关键的最后期限已得到满足。该市主办了 2022 年世界杯 - 为了此次赛事，最低限度的发射综合体（体育场、道路、酒店、轻轨地铁）投入运营。

估计工期并调整时间表

卢塞尔市的经验表明，在项目开始时实际估计工作持续时间并准备随着情况的发展调整这些估计的重要性。最初，整个城市的建设工期估计得相对乐观——大约12-13年的积极工作（加上准备期）。这些估计是基于全球“新城市”和大范围建设的经验，但实际上该项目需要更长的时间。

原因部分如上所述：保守风险（2008年危机、封锁、设计变更）成为现实并延长了持续时间。但最初的估计中也存在乐观的假设。例如，人们认为对房地产的需求将使地块能够迅速转让给私人开发商，他们会迅速建造设施。在实践中，一些项目由于市场因素而被推迟。这不是滑翔机的错。然而，这种延误表明，对巨型项目工期的评估不仅应包括技术方面的分析，还应包括经济方面的分析。

项目组定期审核网络进度模型。 2011-2012 年施工重启后，2019 年设定的里程碑被重新计算和调整。 – 新的目标变成了2020年，也就是说，我们在原定日期的基础上增加了~1年的储备。事实证明，这一储备是必要的：当接近 2018 年时，很明显整个体量不会在 2020 年完成，城市全面开发的完成又被推迟了几年（主要目标的指导方针是 2022 年，最终完工的指导方针是 2025 年左右）。网络进度模型修订工作正式启动：延长了承包商追加协议的期限、引入了新的控制点等。

时间缓冲区也用于减少延误的影响。在赛程的关键时刻，我们建立了储备——例如，体育场的基础设施必须比体育场本身提前几个月准备好，这为发生故障时提供了一些余地。卡塔尔规划者还考虑到了气候缓冲：最热的月份（7月至8月）实际上生产力较低，因此网络进度模型通常基于“一年中工作日”的公式构建，炎热时期除外。该缓冲部分补偿了由于高温造成的生产力损失，而没有正式错过最后期限。

Lusail 的项目管理团队按时审查了计划，与利益相关者正式商定了新的截止日期，而不是埋头苦干。这种透明的方法使得避免危机模式下的管理成为可能——政府仍然处于控制之下，尽管时间延长了。

最终，卢塞尔城表明，如果采用专业标准，可以满足紧迫的期限，甚至可以建造一座“梦想之城”。到2022年，这座城市按时接待了数万名世界杯嘉宾，这是卡塔尔项目管理的成果。最重要的是要记住，管理最后期限并不意味着制定计划就结束了。这是一个预测和影响工作进展的持续过程。卢塞尔市令人信服地证明，即使在大型项目中，良好的时间管理也可以在合理的时间范围内将雄心勃勃的计划变成切实的现实。

资料来源：

1. 阿拉伯商业 - “卡塔尔卢赛尔城开始第一阶段调试”（Shane McGinley，2012 年 9 月 17 日）
2. 全球建筑网络 - “卡塔尔卢赛尔城”（“卢赛尔项目”，2023）
3. 天国之门——“卢塞尔城什么时候竣工？” （分析文章，无日期）
4. 现代建设新闻室 - “采访卡塔尔-卢塞尔高速公路工作人员”（2021 年 2 月 23 日）
5. 商业内幕 - “卡塔尔封锁减缓了世界杯体育场的建设”（Camilla Hodgson，2018 年 1 月 5 日）
6. Coliseum Online – “卡塔尔标志性体育场将于 2021 年开放”（2020 年 5 月 21 日）
7. 海湾时报 - “卢塞尔市基础设施项目已完成80%以上”（2018年4月19日）